Contabilidade para Imobiliárias em Salvador: Aluguéis, Repasses e Dimob
A imobiliária recebe aluguel, condomínio e IPTU que não são dela e repassa tudo ao proprietário. Organizamos a contabilidade para separar o dinheiro de terceiros do faturamento da imobiliária.
FALAR COM UM CONTADOREm resumo
O que a contabilidade faz por uma imobiliária em Salvador?
- Dinheiro de terceiros. O aluguel recebido e repassado ao proprietário não é receita da imobiliária.
- Receita própria. Taxa de administração, taxa de intermediação e comissões de venda são o faturamento real.
- Dimob. A declaração anual das operações imobiliárias é entregue à Receita Federal com cada contrato.
- Retenções. Quando o inquilino é empresa e o proprietário é pessoa física, há imposto de renda retido.
- Registro no Creci. A imobiliária e o corretor responsável mantêm o registro exigido pela Lei 6.530/1978.
Por que a contabilidade da imobiliária é diferente da do corretor?
Porque a imobiliária administra dinheiro alheio. O corretor autônomo recebe comissão; a imobiliária recebe aluguel, condomínio e IPTU em nome dos proprietários, guarda por alguns dias e repassa. A contabilidade precisa mostrar essa diferença em cada lançamento.
Uma imobiliária de Salvador com algumas centenas de contratos de locação movimenta, todo mês, um volume de dinheiro muito maior do que o próprio faturamento. Se o extrato bancário for lido como receita, a empresa paga imposto sobre o aluguel dos clientes, o que não é devido, e a Receita Federal recebe declarações que não fecham com a Dimob. Por isso o trabalho começa pela separação: a conta de terceiros, com o saldo de cada proprietário, e a conta da imobiliária, com a taxa de administração, a taxa de intermediação na assinatura do contrato e as comissões de venda. A receita tributável é só a segunda. Também entram as garantias da locação previstas na Lei 8.245/1991, como a caução em dinheiro de até três meses de aluguel, depositada em caderneta de poupança (arts. 37, I, e 38, § 2º), que precisa ficar registrada como valor do inquilino até a devolução.
A rotina do corretor que atua sozinho está na página de contabilidade para corretores de imóveis; esta trata da imobiliária como empresa.
O que entregamos para imobiliárias?
Ligamos o sistema de gestão da imobiliária à contabilidade. A meta é que cada boleto recebido e cada repasse feito apareçam no lugar certo, sem que a equipe precise refazer o trabalho no fim do mês.
Conta de terceiros conciliada:
Conferimos os recebimentos de aluguel, condomínio e IPTU contra os repasses aos proprietários e mantemos o saldo de cada um, para que a conta de terceiros feche todo mês e qualquer diferença apareça cedo.
Receita e impostos da imobiliária:
Apuramos os impostos só sobre a taxa de administração, a intermediação e as comissões, emitimos as notas de serviço pela regra de Salvador e comparamos os regimes com a margem real da operação.
Dimob e informes:
Preparamos a Dimob com os dados de cada contrato e os informes de rendimentos dos proprietários, conferidos com o sistema da imobiliária, para que o proprietário declare o mesmo valor que a Receita recebeu.
Quais declarações a imobiliária entrega à Receita Federal?
Além das declarações de qualquer empresa, a imobiliária entrega a Dimob, a Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias, uma vez por ano. Nela vão os contratos de locação administrados e as vendas intermediadas, com os valores e os participantes.
A Dimob é disciplinada pela Instrução Normativa RFB 1.115/2010 e é obrigatória para as empresas que intermedeiam compra e venda de imóveis, que administram locações e para as construtoras e incorporadoras que vendem unidades próprias. Ela é o cruzamento que a Receita Federal usa para conferir a declaração de imposto de renda dos proprietários e dos inquilinos. Por isso o valor informado precisa bater com o que a imobiliária repassou e com o informe de rendimentos entregue ao proprietário. Outro ponto é a retenção: quando o inquilino é pessoa jurídica e o proprietário é pessoa física, o imposto de renda sobre o aluguel é retido na fonte pela tabela progressiva, e a imobiliária costuma operar esse cálculo em nome do cliente. Quando o proprietário recebe de inquilino pessoa física, ele recolhe o carnê-leão. A imobiliária que organiza esses dados mês a mês entrega a Dimob sem correria e reduz o risco de divergência com a declaração dos clientes.
Imobiliária pode ficar no Simples Nacional?
A imobiliária que intermedeia e administra imóveis de terceiros pode, em regra, optar pelo Simples Nacional, porque presta serviço. A que aluga imóveis próprios esbarra na vedação da Lei Complementar 123/2006 e precisa de outro regime para essa parte.
O art. 17, XV, da Lei Complementar 123/2006, com a redação da Lei Complementar 214/2025, veda o Simples à empresa que realiza locação de imóveis próprios. Por isso, quando a família que tem a imobiliária também tem imóveis para alugar, a estrutura costuma separar as duas atividades em empresas diferentes, cada uma no regime que lhe cabe. Na imobiliária de serviços, a escolha entre Simples e Lucro Presumido depende da folha, das comissões pagas a corretores associados e da margem. O registro da pessoa jurídica no Conselho Regional de Corretores de Imóveis, com corretor inscrito como sócio, gerente ou diretor, segue a Lei 6.530/1978, arts. 4º e 6º, § 1º, e as normas do Conselho Federal de Corretores de Imóveis. A Digital.Cont faz essa análise dentro do planejamento tributário da imobiliária, e a rotina dos condomínios que muitas administradoras atendem está na página de contabilidade para condomínios.
Fontes: Lei Complementar 123/2006, art. 17; Lei 6.530/1978; Lei 8.245/1991.
FAQ
Dúvidas sobre Contabilidade para Imobiliárias em Salvador
Confira logo abaixo algumas dúvidas que já respondemos.
O aluguel que a imobiliária recebe entra no faturamento?
Não. O aluguel pertence ao proprietário e é repassado a ele. A receita da imobiliária é a taxa de administração, a taxa de intermediação e as comissões de venda.
O que é a Dimob?
É a Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias, entregue uma vez por ano à Receita Federal, com as locações administradas e as vendas intermediadas pela imobiliária no ano anterior.
Imobiliária pode optar pelo Simples Nacional?
A que presta serviço de intermediação e administração pode, em regra. A locação de imóveis próprios é vedada no Simples pelo art. 17 da Lei Complementar 123/2006.
Quem retém o imposto de renda do aluguel?
Quando o inquilino é pessoa jurídica e o proprietário é pessoa física, o inquilino retém o imposto na fonte. Quando os dois são pessoas físicas, o proprietário recolhe pelo carnê-leão.
A caução do inquilino é receita da imobiliária?
Não. A caução em dinheiro é garantia da locação, prevista na Lei 8.245/1991, e pertence ao inquilino até a devolução. Fica registrada como valor de terceiros.
Vocês atendem administradoras de imóveis em Salvador?
Sim. Atendemos imobiliárias e administradoras de imóveis de Salvador e da região metropolitana, com a conta de terceiros conciliada e a Dimob preparada a partir do sistema delas.
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